전문가 컬럼 물류신문 물류센터 총 예정공급량의 65% 공급, 임대차 활동은 상반기 대비 둔화

CBRE코리아 ‘2024년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’발표 글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2024년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2024년 3분기 수도권 A급 물류 누적공급량이 연간 총 예정공급의 약 65%에 해당하는 242만㎡규모로 조사된 가운데 임대차 활동은 상반기 대비 둔화된 것으로 나타났다.

이 보고서에 따르면 올해 3분기에는 총 5개의 신규 A급 물류센터가 약 633,323㎡의 규모로 다양한 지역에 공급된 것으로 나타났다. 대표적으로 시흥에 GREENWAVE 시화물류센터(235,627㎡), 서부권역에 김포한강신도시물류센터(165,104㎡), 인천 메가와이즈청라(142, 853 ㎡)가 준공 완료되면서 대형 자산의 공급이 두드러졌다. 그밖에 안성과 이천에 각각 로지스포인트서운물류센터(54,323㎡)와 장암리물류센터(35,417㎡)가 공급됨에 따라 금년 3분기 수도권 A급 물류 누적공급량은 연간 총 예정공급의 약 65%에 해당하는 242만㎡규모로 조사됐다.

CBRE는 3분기 신규 공급 가운데 선임차 계약 면적은 전체규모의 5% 수준에 그친 것으로 확인되면서 임대차 활동이 상반기 대비 둔화되는 양상이 관찰됐다고 밝혔다. 시흥GREENWAVE 시화물류센터의 일부 면적을 국내 이커머스사 컬리넥스트마일과 국내 임플란트 제조사인 오스템임플란트가 각각 2,000평, 5,000평 수준 사용하는 것으로 파악됐다. 지난해 수도권 내 공격적인 확장을 보인 쿠팡의 경우 올해에는 천안, 김해 등 수도권 외 지역에서 신규임차수요가 확인됐다. 한편 3PL의 임대차 활동은 지속 관찰되는 가운데 패션‧잡화업종 수요에 힘입어 수도권 동남권을 중심으로 확장을 검토하는 것으로 확인됐다.

물류 부동산시장이 어려워지면서 착공에 들아가는 물류센터가 급격하게 줄어든 것으로 보인다. CBRE에 따르면 올해 건축허가를 받은 물류센터 중 3분기에 창공에 들어간 물류센터는 삼성SRA자산운용과 CJ대한통운이 함께 투자한 부천삼정동물류센터가 유일한 것으로 나타났다. 이 물류센터는 CJ대한통운 선임차 계약과 함께 PF조달에 성공하여 맞춤형(Build to Suit) 방식으로 개발될 예정이며 향후 CJ대한통운의 이커머스 사업을 위한 도심형 물류센터로 활용될 전망이다.

3분기 수도권 A급 물류시장의 공실률 23%로 지난 분기 대비 소폭 증가하면서 여전한 증가세를 나타내고 있다. 다만 기존 물류센터들은 견고한 임차율을 유지하는 것으로 나타났다. 하지만 여전히 저온물류센터의 공실 리스크가 지속되고 있으며 이를 해소하기 위해 임대인이 책임 임차 후 전대하거나 상온으로 전환해 임차인을 유치하는 전략이 관찰되고 있는 것으로 확인됐다. CBRE에 따르면 브룩필드자산운용이 인천KP물류센터의 저온 부분을 상온으로 전환 공사 후 현재 국내 3PL사와 임대차 계약을 협의 중에 있으며 이지스자산운용은 최근 공매를 통해 매입한 순수 저온시설인 분당 야탑물류센터를 상온으로 변경할 계획인 것으로 나타났다. 다만 층고, 내부 마감 등 스펙에 따라 상온으로 전환 가능한 자산이 한정적이기에 향후 상온 공실률에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상했다.

물류 거래량은 약 11조 9,267억 원으로 집계된 가운데 약 85%가 공장시설을 제외한 물류센터 거래로 확인됐다. LB자산운용이 스위스계 투자자와 함께 매입한 브릭화성물류센터가 금번 분기 유일한 코어자산의 거래로 파악된 한편 최근 신규 공급된 자산의 선매입투자 규모가 약60%를 차지한 것으로 나타났다. CBRE에 따르면 JB자산운용이 시화로드 소유의 시흥 소재 그린웨이브 시화물류센터를 선매입 완료했으며 그래비티자산운용이 싱가포르국부펀드와 함께 부천내동물류센터를 인수한 것으로 확인됐다. 또한 공매 또는 시공사 채무 인수 등 NPL성 거래 또한 지속적으로 관찰되고 있는 것으로 나타났다.

한편, 2024년 3분기 A급 물류자산의 평균수익률은 5.4% 수준으로 보합세를 유지한 가운데 자산의 성격과 입지에 따라 투자 선호도 양극화가 관찰되고 있는 것으로 확인됐다. 기한이익상실(EOD) 사유가 발생한 물류센터의 공매 및 시공사의 채무 인수 사례가 지속 관찰되는 한편 우수한 입지의 코어자산은 외국계 투자자를 중심으로 견고한 수요가 관찰됐다.